轉按還有好處？

自2018年8月，香港銀行上調按揭計劃息率，H按上限由P – 2.85% (即實際按息為2.275%)，增加至P- 2.75% (即實際按息為2.375%)，即是新造按揭的按息貴了0.1%。

那麼現在轉按還有好處嗎？

是否「著數」我地可以從實際得益去分析一下：

獲取現金回贈

以一個兩年前做400萬的按揭貸款為例，舊按息2.275%，分30年還款，每月供款$15,341。兩年結欠約380萬，轉按後新按息2.375%，分28年還款，每月供款$15,534。在轉按後，新舊計劃相差0.1%按息，供款每月增加$193。

現時銀行為新造按揭計劃的客戶，提供的現金回贈高達 2.1%，以上例計算，客戶轉按後可獲得接近 8萬元現金回贈，再加上按揭轉介公司的額外獎賞，業主在轉按後將會有可觀的回贈。

再者，現時銀行新做按揭的罰息期一般為兩年，業主待罰息期屆滿時，可將物業再轉按至其他銀行，便可再次獲得銀行的現金回贈，以及按揭轉介公司的額外獎賞。

所以即使因為轉按後令到按息增加0.1%，兩年合共只增加多 7千多元利息支出，連同辦理轉按所需要支付的數千元律師費，業主仍有許多回贈「落袋」。

拆息計劃

現時新做H按利率低至 H+1.23%，相對早兩年做的H按計劃為低，雖然現時銀行拆息已回升很多，部份選用H按客戶都要以鎖息上限計算按息，但反正H按有鎖息上限，待日後如果拆息回落，仍然機會可以享受到著數。

清還高息二揭、物業套現

當業主申請轉按時，銀行會以現時物業估值計算可貸款成數，雖然近期樓價有點回落，但相對兩年以前比較，物業仍有不少升幅。

部份早年買入一手物業的業主，當時為可獲得高成數按揭，使用發展商提供的一按或二按，但貸款利息較銀行為高。因此，業主便可在趁物業估值較買入價高時，將一按或二按轉按至銀行，以減低利息支出。

銀行估價對轉按申請有很大的影響，對於希望將物業轉按套現的業主，在樓市上漲的市況下，銀行估價當然不會有問題 ，不過最近樓市開始下調，唯大部分物業的估價仍比兩年前高，如果有意套現的業主應該把握機會，在樓市大變動前搭上轉按這架尾班車。

高息存款計劃

「存款掛釣按揭」計劃（Mortgage Link Deposit Plan）讓客戶於該銀行的活期存款利率，可提昇至與按揭貸款利率相同，變相減少每月按揭貸款利息支出，金額上限一般為未償還按揭貸款的利息的50%。

客戶如果手上有一定流動現金，舊按揭計劃又沒有「存款掛釣按揭」計劃，不妨考慮轉按取得這項優惠。

總括來說，業主現時轉按仍有一定著數，但最後要注要的是，現時銀行新敍按揭會有罸息期，尤其第一年一般是退回現金回贈及貸款金額之1%，如客戶在短期內打算出售物業，就要把這因素計算進轉按成本中。